오늘의 포스팅 주제는 세운지구 존치관리구역 관리계획 입니다.
몇주전에 세운지구에 대한 포스팅을 하면서 새로 지정된 존치관리구역에 대한 내역을 정리하지 못했었는데요.
새로 지정된 존치관리구역 관리계획에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
아래 순서로 포스팅 됩니다.
세운지구 재개발 최근 뉴스는 “세운상가재개발 추진현황 (21년5월17일자)” 에서 확인이 가능합니다.
세운지구 내 존치관리 구역 현황 (21년5월기준)
존치관리구역을 지도로 살펴 볼게요.
아래 지도상에 분홍색칠된 지역은 기존의 존치관리구역, 노란색칠 부분은 정비구역이 해제되어 신규로 지정된 존치관리구역 입니다.
존치관리구역 관리계획 (기존)
세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 상 존치지역 관리 및 정비계획에 대한 내역입니다.
존치지역 지정기준
존치지역은 촉진사업의 추진 필요성은 인정되나 촉진구역 지정요건이 충족되지 않은 경우로서 향후 사업 실현가능성을 고려하여 지정하는 지역, 또는 획지 및 기반시설이 비교적 양호하거나 지구지정 이전에 재개발,재건축이 이미 완료되어 도시관리차원의 계획적 관리가 가능한 지역을 대상으로 지정한다.
존치지역 중 존치관리구역 관리기준
촉진구역의 지정요건에 해당하지 않으며 기존의 시가지로 유지관리할 필요가 있는 구역
세운재정비촉진지구 존치지구 지정 및 관리
사업필요성이 적어 존치하는 지역
- 사업의 필요성이 적고, 사업에 지장이 없는 지역 : 하천, 도로, 공공청사, 학교 등 공공시설
- 세운녹지축 조성계획의 변경 및 건축물이 양호하고, 역사적 가치가 있어 지속적인 활용이 가능한 건축물
- 건립연한이 짧고, 건립용도가 주변지역 용도와 상이하여 정비가 어려워 존치가 필요한 건축물
신축 건물등의 양호한 건축물이 입지하고 있는 획지 및 기반 시설이 비교적 양호한 지역
- 건축물 및 기반시설 양호에 대한 별도 기준 없음
지구지정 이전에 재개발재건축이 이미 완료된 지역
- 지구지정 이전에 도시환경정비사업이 승인되어 공사중이거나 완료된 지역
지정단체 등 관계행정기관이 장이 문화예술적 가치가 있다고 인정하여 종치를 요청하는 경우로서 심의를 거친 경우
- 등록문화재 또는 등록문화재 수준의 문화예술적 가치가 있는 건축물
이러한 기준에 따라 세운지구 내 9개 지역이 존치관리구역으로 지정되었는데요.
최근 정비구역이 해제된 지역을 존치관리구역으로 지정하며 존치관리구역 관리계획(신설)을 발표하였습니다.
존치관리구역 관리계획 (신설)
- 일몰기한 경과로 정비구역에서 해제된 구역의 자율적 건축을 위한 기준마련
- 노후 저층 건축물 밀집지역으로서 무분별한 개발행위 관리를 통해 기존 산업용도 및 골목길 경과보호
- 기존 도심산업의 보전 및 혁신을 고려해 촉진계획의 특화산업용도를 지정용도로 지정
- 촉진계획의 높이계획 이하에서 세운상가군 높이와 조화 및 유사사례 등을 종합적으로 고려하여 높이 계획 수립
개발규모
ㅇ 최대 규모 330m2 이하 ( 330m2를 초과하는 필지통합은 심의를 통해 인정하는 경우 가능) ※ 심의 : 자치구 도시계획위원회 또는 도시·건축공동위원회
ㅇ 공동개발 불허기준
- 촉진계획 공랑곰고 이후 동일소유자 필지
- 공공개발에 의해 대지의 형태가 지나치게 부정형하거나 세장비 1:3이상인 경우
- 공공개발로 인해 인접필지가 맹지 또는 부정형해지는 경우
ㅇ 적용기준
- 기존 대지규모가 최대개발규모를 초과하는 필지, 기 공동개발필지 제외
- 주민협의형 건축협정 포함
건축물 지정용도
ㅇ 용도 : 도심산업진흥시설의 특화산업 용도
ㅇ 건축법상용도 : 제2종 근린생활시설 중 제조업소, 소매점, 공장, 교육연구시설(교육원, 연수소 등) 그외 세운도심산업 보전 및 활성화를 위해 인허가권자가 인정하는 용도
ㅇ 적용기준 : 저층부 연면적의 50% 이상
- 5층이하 건축물 : 1∼2층 연면적의 50% 이상
- 6층이상 건축물 : 1∼3층 연면적의 50% 이상
ㅇ 적용대상
신축건축물 ( 신축 외 기존건축물의 용도변경 시에는 기존 산업 및 관련용도의 연면적 유지)
건폐율
ㅇ 80% 이하
- 서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례 제10조(건축규제의 완화등에 대한 특례)
- 존치지역의 환경정비, 가로의 활성화 등 재정비촉진계획상 필요에 따라 별도로 높이를 제한하는 경우 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령] 제 84조에서 규정한 범위 이내 완화
용적율
600% 이하 [서울특별시 도히계획 조례] 제 55조(용도지역안에서의 용적율)
높이
- 간선부 40m 이하 (심의시 10m 완화 가능) ※ 심의 : 자치구 도시계획위원회 또는 도시·건축공동위원회
- 이면부 : 20m이하
건축물 배치
건축법 제46조(건축선의 지정) 준용하되, 간선부에 면한 필지는 이면부 진입을 위한 6m 도로 확보
(개인적으로) 존치가 아닌 개발을 해야 할 지역을 존치관리구역으로 지정하여 좀 당황스러웠는데요.
존치관리구역내에서 어떤 식으로 개발이 진행되는지 궁금하네요.
